El moroso profesional es el gran cáncer de las comunidades de vecinos

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José Luis Navarro acaba de publicar un manual destinado a todas las personas que tienen que ejercer en algún momento como presidentes de una comunidad de propietarios o integrantes de una junta

Afirma que lo principal es ser «cercano y no oscurantista» y apunta que la morosidad sigue siendo uno de los problemas más acuciantes.

José Luis Navarro es vicepresidente segundo del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y acaba de publicar un manual para presidentes y miembros de juntas directivas de comunidades de propietarios que desglosa con rigor y sencillez las principales claves para desarrollar esta tarea de forma eficaz. El libro, del que se han editado en una primera edición 1.500 ejemplares, se presenta este martes 19 de diciembre en el Colegio de Málaga y el 12 de enero a nivel nacional en Valladolid.

¿Hay mucho desconocimiento sobre las normas a la hora de ejercer como presidente de una comunidad vecinal?
Mucho. El ámbito de las comunidades de propietarios se ha complicado de tal manera por la disparidad de normas y criterios jurisprudenciales que hasta a los profesionales nos resulta difícil dar una opinión en algunos asuntos. Resulta curioso que cuando a una persona es elegida para forma parte de una mesa electoral,algo que igual sólo le ocurre una vez en la vida, le dan un manual de estudio. Sin embargo, un presidente de comunidad (votado o elegido por sorteo) suele acceder al cargo ignorando muchos aspectos. Por eso hemos hecho este manual.

En el libro dan de entrada unos serie de consejos al que llega a la presidencia.
Hay una serie de normas no escritas a cumplir. Primero, ser un presidente para todos y asumir el cargo comprobando que se cuenta con los fondos necesarios para cubrir las obras y necesidades de la comunidad. Debe ser además neutral y mediador. Lo digo porque hay presidentes que son votados por un grupo de vecinos en contra de otros (en la Costa del Sol pasa mucho entre extranjeros y nacionales) y eso ha que evitarlo. También tiene también que tener informado a todos. Cuando el presidente ejerce el cargo de forma oscurantista, llevándolo todo él sólo, la cosa suele acabar mal. Además, el presidente debe tener claro que su labor es distinta a la del administrador porque si se mete en su tarea las cosas se ralentizan. Y es muy importante ser cercano a los vecinos y generar confianza. No se puede hacer una presidencia cobarde, donde lo mejor sea no hacer nada. Siempre habrá alguien descontento con tus decisiones pero debes de tomarlas.

¿Al ciudadano le gusta ser presidente de su comunidad o prefiere eludir la tarea?
Hay comunidades donde hay hasta peleas para ser presidente y hay que votar entre varios candidatos. Y hay otras, por el contrario, donde nadie quiere serlo y hay que acudir al sorteo (o a los turnos). Una vez que te eligen no puedes negarte salvo causas muy concretas (salud, residir fuera, desconocer el idioma, etc). Cuando hay varios candidatos asistimos a situaciones cercanas a la política, donde algunos pueden hacer campaña ofreciendo incluso rebajar las cuotas. Pero cuidado, no se deben hacer promesas temerarias que luego impidan costear los gastos.

Cuando se tiene una desavenencia con un vecino por algún problema, caso por ejemplo del ruido, ¿es siempre mejor dialogar que denunciar?
Por supuesto. El diálogo es prioritario. Somos vecinos, no enemigos. Conozco anécdotas al respecto. Una vecina que era azafata de vuelo y llegaba a su casa de madrugada molestaba a los vecinos con sus tacones y la comunidad decidió regalarle, sin ánimo de ofender, unas babuchas para que las usara. Y otra comunidad le regaló a una vecina mayor que padecía de sordera y que ponía de noche la tele muy alta unos auriculares inalámbricos. Ésa es una buena relación de vecindad: comportarnos como vecinos y no como enemigos es lo más importante.

¿La morosidad es el principal problema en las comunidades? El Colegio cifra la deuda en la provincia de Málaga en 60,2 millones, y un 40% sería de los llamados morosos profesionales, como se conoce a los propietarios expertos en retrasar el pago de cuotas de forma deliberada.
Es uno de los grandes problemas, sino el que más, porque genera un odio entre vecinos, con comentaros del tipo «a mí me cuesta mucho pagar la cuota, y estoy haciendo un gran esfuerzo, y tú no la pagas, pero sin embargo te bañas en la piscina igual que yo y tienes un coche mejor que el mío». Hay personas a las que casi no se puede calificar como morosos sino como pagadores tardíos, porque dejan de abonar durante dos o tres meses las cuotas por diferentes circunstancias pero terminan pagando. Luego están los morosos por necesidad, que han perdido su trabajo o cerrado su negocio y pasan por una mala racha económica. Con todos ellos hay que ser comprensivos y humanos. Pero luego está el moroso profesional. Se les llama muertos civiles porque deben tanto que no tienen nada a su nombre sino que actúan a través de alguna sociedad para que sea muy difícil embargarles. Es el gran cáncer que tienen ahora mismo las comunidades de vecinos.

Judicialmente son procesos que se enquistan mucho, ¿no? 
En estos procedimientos hay dos fases. Una primera en la que el juez tiene que declarar que la comunidad tiene derecho al cobro y una segunda que consiste en ejecutar esa resolución. Ahí es donde empiezan los problemas, porque si el moroso no tiene trabajo, nada a su nombre ni cuentas bancarias a ver qué le embargas. Podría ser la vivienda pero si la hipoteca supera el valor del inmueble (y suele ser así) tampoco la puedes sacar a subasta. El proceso también se demora bastante porque las notificaciones al deudor a veces no son fáciles ni ágiles por no estar localizable. Se puede ir a varios años.

¿En qué plazo hay que demandar a un moroso de este tipo?
Si se trata de alguien que no paga porque no quiere hay que ir de inmediato, cuando pasan por ejemplo ocho o diez meses de impagos y una vez obtenida la autorización de la junta de propietarios. De hecho, recomendamos también a las comunidades que apliquen un sistema de descuento por pronto pago a todos los vecinos que sí pagan en su plazo. Así, el moroso acaba pagando más, es una especie de recargo que puede servir a la comunidad para cubrir otras cantidades. Es una idea que está funcionando bastante bien.

¿Dónde se dan más casos de morosidad en la provincia?
En la Costa del Sol, con extranjeros que no viven aquí durante gran parte del año o con gente que compró una vivienda para venderla y ganar dinero. Como el mercado se cayó con la crisis no pudieron hacerlo y dejaron de pagar la hipoteca y las cuotas vecinales. Son hipotecas que el banco acabó ejecutando y la comunidad se quedó en medio.

La proliferación de viviendas turísticas es en los últimos tiempos motivo de controversia. El Colegio propone que sea cada comunidad de vecinos las que decida en junta si las autorizan.
Sí. El problema que la ley, tal y como ahora está planteada, que obliga a alcanzar una unanimidad. Y con que haya un propietario interesado en ponerlas vota en contra. La ley debería establecer unos quoroum distintos.

¿Están generando estas viviendas problemas de convivencia?
Muchos. Hay viviendas que se anuncian para fiestas de cumpleaños y vienen 14 personas, llenan la piscina de copas y hacen mucho ruido. La Policía, si no es una cuestión delictiva, no pueden intervenir en este ámbito. Si llaman a la puerta no les abren. Creo que las viviendas turísticas deben tener una regulación parecida a la de los hoteles. Si tú te pones a montar escándalo a las tres de la mañana en una habitación de hotel el director llama a la Policía y te echan, porque no es una vivienda y no tiene consideración de domicilio inviolable. Una vivienda turística, que hace una función prácticamente hotelera, debería ser igual. Hace falta una regulación seria. Da igual que sea autonómica o nacional. Lo importante es que es que se regulen también unos máximos de ocupación. Hay zonas del casco urbano que ya están colmadas porque estas viviendas son muy rentables. Desde el Colegio apostamos por preservar la paz social.

Fuente: laopiniondemalaga.es
Autor: José Vicente Rodriguez

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